DerMakler Недвижимость в Германии

Вопрос: Когда и каким образом необходимо оплачивать покупную цену квартиры?

Ответ:

Покупную цену квартиры можно оплачивать одним из двух методов, практикуемых в Германии:
1. с применением трастового счета;
2. непосредственно на счет продавца.

Метод осуществления платежей через трастовый счет нотариуса наиболее приемлем для покупателей недвижимости в Германии, являющихся гражданами других стран. При осуществлении такой сделки в первую очередь заключается договор купли-продажи, а затем уже нотариус берет на себя обязательства по открытию специального трастового счета (Notaranderkonto). Доступ к такому счету, предназначенному для осуществления денежных операций по оформленной в договоре сделке с недвижимостью, имеет только нотариус.

В течение 2-4 недель покупатель должен внести на трастовый счет покупную цену квартиры и стоимость сопутствующих сделке услуг. Такими услугами могут быть, например, нотариальные услуги, налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer), расходы органов судебной власти по предварительной и окончательной регистрации, получение выписки о регистрации в поземельной книге и др.
Реквизиты трастового счета указываются в договоре купли-продажи, к тому же нотариус присылает письмо с информацией о дате открытия счета и о сроках погашения обязательств по договору.
Для осуществления расчетных операций по счету в банк необходимо предоставить пакет документов: договора купли-продажи на немецком и иностранном языке покупателя, письмо нотариуса об открытии трастового счета, уведомление о необходимости оплаты договора с указанием всех банковских реквизитов согласно международным требованиям.
Покупатель производит оплату непосредственно на трастовый счет, а затем нотариус переводит эти денежные средства, согласно поступающим счетам от финансовой службы, судебного органа и т.д.

Оплата покупной стоимости продавцу осуществляется только при соблюдении следующих условий:
- продавец погасил все задолженности, зарегистрированные в поземельной книге;
- у продавца имеется разрешение на вступление в члены общества владельцев недвижимости (при условии требования этого разрешения);
- произведена предварительная регистрация сделки с покупателем в поземельной книге (Auflassungsvormerkung);
- закрыты всех прочие счета.
При использовании способа оплаты покупной цены напрямую на счет продавца, покупатель также как и при методе оплаты через трастовый счет, не несет никаких рисков. Отсутствие рисков гарантируется тем, что оплата покупной стоимости на счет продавца также производится при наличии следующих обязательных условий:
- продавец погасил все зарегистрированные в поземельной книге, задолженности;
- у продавца имеется разрешение на вступление в члены общества владельцев недвижимости (при условии требования этого разрешения);
- произведена предварительная регистрация сделки с покупателем в поземельной книге (Auflassungsvormerkung);
- закрыты всех прочие счета.

Если все эти условия соблюдены, нотариус выдает уведомление, в котором содержится информация о выполнении всех предпосылок к оплате и о необходимости оплаты покупной цены недвижимости на счет продавца.
После поступления покупной цены на счет продавца предварительную запись в поземельной книге изменяют на окончательную регистрацию нового владельца, что обеспечивает защищенность и продавца и покупателя.