DerMakler Недвижимость в Германии

Зачастую Германия у нас ассоциируется со стабильностью и надежностью. И хотя кризис оказывает влияние и на немецкий рынок недвижимости, на нем все остается без перемен.

Экономические показатели Германии в 2009 году снизились на 5 процентов,  в начале года производство валового внутреннего продукта значительно уменьшилось. Тем не менее, к концу года наметился небольшой рост в экономике страны благодаря мерам, принятым государством. По экспертным данным, инвестиции в  строительную отрасль в 2009 году впервые за 5 лет снизились на 0,7%, включая и капиталовложения в строительство жилья. Для стадии рецессии это неплохие показатели.

Рынок недвижимости Германии, на фоне кризисных потрясений и бурь, кажется оплотом постоянства и спокойствия. По данным Игоря Индриксонса – директора департамента по инвестициям в недвижимость за рубежом  IntermarkSavills – цены в Германии не изменялись порядка 19 лет. Многие немцы предпочитают не приобретать недвижимость в Германии, а арендовать, к тому же налог на недвижимость довольно-таки высок (неспроста Германию иногда называют страной арендаторов). За довольно большой период времени (примерно с 1950 года по 2006) доля владельцев жилья в западных землях увеличилась лишь на 6 пунктов (с тридцати девяти до сорока пяти процентов). А доля собственников жилья, согласно немецкой статистике, составляет меньше половины населения – порядка 43%.
Согласно информации Empirica – исследовательского института (www.empirica-institut.de) – число немцев, являющихся собственниками своих квартир и домов, составляет сейчас уже 52%, но и это сравнительно небольшая цифра.

Аренда жилья
В разных городах Германии рынки жилой недвижимости имеют большие различия.
Так, например, в Берлине – самый большой рынок по аренде квартир. На втором месте Гамбург. По данным Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG (DG HYP) – ипотечного банка, – в 2009 году стоимость аренды жилья возросла на два-три процента (в новостройках крупных центрах промышленности), что является следствием нарастания спроса и одновременного снижения динамики в строительном секторе.
В Дюссельдорфе, Гамбурге и Франкфурте стоимость найма недвижимости выросла выше средних показателей. Так цена в Дюссельдорфе 1 кв.метра найма жилой площади составила примерно 10 евро в месяц. Стоимость аренды в Берлине не увеличилась (порядка 7 евро за 1кв.метр в месяц) и остается одной из самых низких. При этом в старых домах Берлина и иных городов аренда жилья в среднем стоит на два евро дешевле, чем в новостройках. Ради сравнения: в столицах южной Европы (Риме, Вене, Мадриде) аренда жилья для семьи обойдется несколько дешевле, чем в крупных немецких городах. Однако, в Стокгольме и Копенгагене цена одного кв.метра при найме жилья составит порядка 11,8 евро, что выше цен в Германии.

Возможности инвестиций
При небольших доходах от жилья, рынок зачастую постоянен. Согласно мнению Игоря Индриксонса с точки зрения инвестиций рынок недвижимости в Германии малопривлекателен. С его слов, объект, который находится в удачном месте (обычно в городах крупных), может обеспечивать порядка 5-7% дохода. Но бывают и не очень удачные места. Однако, стабильность может привлечь инвесторов.
Жилье в Германии обычно пользуется спросом среди граждан России. Согласно данным Станислава Зингеля (президента Gordon Rock – международного агентства недвижимости за рубежом), этот спрос вырос за последние несколько месяцев. Люди, при вложении средств в западную недвижимость, делают ставки на страны Евросоюза. Станислав отмечает, что, являясь стабильной страной, Германия внушает доверие российскому покупателю. И многие граждане России рассматривают Германию в числе потенциального места жительства. Объясняется это высоким уровнем социальной защиты населения, образованием высокого качества, высоким уровнем жизни в целом, многолетними политическими и культурными связями.
Касаемо цен, можно привести несколько примеров. К примеру, жилой дом в Барлине (все квартиры находятся в найме), состоящий из 21 квартиры и офиса и обновленный в 1996 году стоит от 2,3 млн.евро, тринадцати квартирный  доходный дом здесь же (имеется внутренний двор, парковка и гараж) – 1,05 млн.евро. недвижимость для студентов, находящаяся в университетском городе Вуппертале (со студией площадью от 22 кв.метров, находится от университета в пяти минутах ходьбы) предлагается уже по цене от 12-22 тысяч евро. Согласно данным компании Gordon Rock, от таких студенческих квартир доходность может составить порядка 8-9%.

Популярность
Недвижимость Германии на разных землях стоит по разному. Самыми дорогими остаются южные направления (Баден-Вюртемберг , Бавария). По словам Станислава Зингеля самым дорогим городом является Мюнхен, где вена за 1 кв. метр доходит до 10 тысяч евро. Еще одним из дорогих районов является район Боденского озера (к примеру, город Линдау). Мало того, себестоимость строительных работ в предгорных районах (районе Баварских Альп) довольно-таки высока.
Более доступным является жилье в западной части страны (Северный Рейн — Вестфалия). Например, колебание цен в Дюссельдорфе варьируется от 700 до 3 тысяч евро за 1 квадратный метр. На востоке страны (Саксония, Берлин) недвижимость относительно недорого стоит. К примеру, в Дрездене она оценивается от 600 евро за 1 кв. метр.
Зингель подчеркивает, что недвижимость в Берлине востребована как никогда, он вообще является Меккой для инвесторов всего мира. И очень часто можно встретить такие объявления, как "куплю недвижимость в Германии", которые публикуются в газетах также часто, как и у нас в России объявления наподобие "куплю квартиру в Подмосковье". Восточная часть Берлина среди покупателей является наиболее востребованной в связи с тем, что большинство новостроек и современных домов сосредоточено именно здесь (на западе Берлина сосредоточены преимущественно старые постройки начала XX века).
В обоих районах находится множество магазинов, хорошая транспортная доступность, поэтому районы отличаются не сильно с точки зрения инфраструктуры. На востоке Берлина заселенность более плотная, квартир на продажу выставляется намного меньше, да и стоимость 1 кв. метра выше, чем в западной части.

Ближайшие перспективы
Со слов Игоря Индриксонса, последствия кризиса и увеличение безработных в Германии продолжают влиять на ситуацию с недвижимостью, и ближнее время на рынке городского жилья существенных изменений не предвидится.
Согласно данным DG HYP, строительство в Германии в прошлом году испытало спад. Новым историческим минимумом стал факт построения всего 160 тысяч условных квартир. Впрочем, банки прогнозируют, что в 2010 году будет наблюдаться увеличение количества построенных квартир в крупных промышленных центрах примерно на 2%.
По мнению Станислава Зингеля, внимание стоит обратить на Берлин, в котором недвижимость стоит пока что сравнительно недорого. Однако в скором времени прогнозируется рост ее стоимости.
Берлин стремительно развивается, здесь открываются филиалы различных международных компаний, финансируются строительные проекты крупных масштабов.